賣掉北京的三室一廳到紐約買套高端公寓，以國內的房產投資思維來看，這一切只是看上去挺美。

近幾年，中國公民遠赴海外投資買房，已經不是什么新鮮事了。他們相信中國的房地產市場已開始降溫，投資回報率有限。而美國房地產經歷了衰退之后，現在是抄底的最好時機，也是以錢生錢的最佳理財方式。
紐約的房地產中介菲爾德女士，一直從事豪華公寓的銷售，自2008年起她便定期飛往中國，在中國本土會見潛在的買家。與此同時，她還非常認真地學習普通話，并在大學兼修中國商業文化的課程?，F在中國富人越來越多，她承認“對中國人投入了越來越多的關注”。

26歲的劉小姐最近就賣掉了北京的房產，在曼哈頓購買了一套高端公寓，推開窗戶，外面是紐約著名的天際線。她搬進新家的興奮溢于言表，因為這座現代化公寓配有網球場和游泳池，“房子的附屬設施令人驚嘆！”劉小姐十分看好這筆投資的“錢途”，而劉小姐只是成千上萬來美國買房投資的中國人之一。

對于涌入的中國富人，紐約市房產評估機構Miller Samuel Inc.的高管米勒表示：“我愿意將這個趨勢描述為，我們正在建造世界上最昂貴的銀行保險箱?！?br> 支撐美國炒房熱的三大基點

事實果真如此嗎？首先不妨看一看，美國人民的炒房歷史。

近三十年來，由于華爾街提倡以錢生錢、提前消費、信貸消費的經濟模式，也就是以不勞而獲為誘餌，使廣大民眾放棄儲蓄，去追求所謂的高額利潤。雖然瞄準了高利潤的房市，媒體和輿論的宣傳也煽起了人們購房的欲望，但炒熱房市卻缺乏必備的三個基本點，即低利率、寬松信貸和良好的就業前景。此三點缺一不可，不然房市根本就無法繁榮，巧取高額利潤也就無從談起。

歷史總是充滿巧合，從1995 年7月2日這天開始，三個基本點開始逐漸達成。這一天，全美房屋市場三十年的固定利率調至8%以下，浮動利率在 6% 以下。這一年美國中檔房子的房價（假設首付20%）按固定利率支付房貸，每個月只需 675 美元。與此同時，美國的就業市場前景一片光明，比歷史上任何時候都來得好。家庭年收入加倍的增長，失業率從20世紀80年代的7.5%下降到1995年的5.5%。到了上世紀90年代末，失業率更是降到了4%以下，這是二戰后的最低點。適逢克林頓政府執政，積極推動監管機構，促使貸款機構把過去不夠資格申請房貸的低收入族裔，如非洲裔和西班牙裔家庭優先列入貸款范圍。那個時期全球被美國的經濟和工作機會所吸引，南亞、拉丁美洲和東歐的新移民，包括全世界合法、非法的移民，以每年50萬的人數加入到美國的大熔爐。新來的家庭需要房子安家，因此每建造四棟新屋，就有一棟是為新移民建造的。

面對大好的市場前景，美國房屋價格連續8年升溫。放款銀行和房貸機構持續看好房市，美國民眾的購房能力似乎也依然強勁。所有人都存著這樣一種假設，既然房價在過去幾年一直朝上漲，那么將來也依舊會上漲，他們堅信：房地產永遠不會往下跌。事實上，世人都存有這種心態。

但當房產的價格脫離了其基本的價值，泡沫就形成了。如果說前8年的房市熱是由供求關系促成的，諸如穩定的家庭收入、豐厚的儲蓄和購買能力，那么當房市泡沫被吹起來的時候，購房就不是為了簡單的居住，而是把買房當成盈利豐厚的投資工具。投機客紛紛進場，泡沫漸漸地越吹越大。

美國全民炒房終釀成房市的巨大泡沫。當2008年泡沫被刺破時，房價下跌超過35%，蒸發了7萬億美元！當年篤信房產投資的民眾瞬間由“富翁”變成了“負翁”，成了名副其實的房奴。更可怕的后果是，一場經濟危機快速地席卷了全球。

全球房市“健康”堪憂

隨著全球經濟一體化，全球已經是同此涼熱了。美國的金融海嘯演變成全球金融危機，令不少國家因陷入債務危機而瀕臨破產，甚至已威脅到了國家主權。危機之初先是冰島發出求救信號，然后是迪拜、希臘，接著告急的是愛爾蘭，很快又傳染至葡萄牙、意大利和西班牙，甚至加拿大、澳大利亞都受到了影響。

如果僅僅是一個國家發生債務問題，還可能是偶然的突發事件，但是債務危機接二連三不斷地發生，大家不禁要問，究竟是什么原因，使這些發達國家骨牌效應式地倒在巨額債務中？結論只有一個：這些國家所采用的經濟模式錯了！

就拿迪拜來說，前幾年高杠桿的金融衍生產品，將迪拜從沙漠上高高地托舉起來，無數美輪美奐的建筑脫穎而出：充滿活力的“跳舞塔”、絢麗的“迪拜珍珠”、古典的“迪拜大金字塔”、尖利的“阿拉伯尖刀”、怪異的“迪拜塔”……造就了一座繁榮的海市蜃樓，成為世界的奢華之都。在金融危機的肆虐下，迪拜面臨外資抽逃，資產縮水，房價比頂峰時期下滑了五成，一些工程因資金短缺中途停工。迪拜從“輝煌”到窘迫告訴我們，以抵押未來換取眼前短暫的繁榮，無一例外的都將遭遇下一輪的經濟危機。

事實證明，全球投機炒熱房市的國家或地區，都嘗過自己釀制的苦果，美國、西班牙、日本、迪拜、中國香港、冰島、加拿大、愛爾蘭、意大利、塞浦路斯、克羅地亞……

房地產是值得投資的財富嗎？不是！至少在歐美不是！“房地產是投資性財富”的說法，是這個世界0.5%的富人對絕大多數窮人的集體洗腦，因為那是他們快速牟利最經典、最便捷的招式，屢試不爽。除此之外，他們很少會找到如此快速的致富方式，而科技革命和產業革命的致富速度總是遠遠落后于人們對財富的向往速度。

跨海房產不是好投資

經過各國政府這幾年全力挽救市場，經濟逐漸改善，失業率逐漸下降，銀行貸款政策也開始放寬。這些利好的消息，本該有利于房地產市場的復蘇，但實際市場情況并未出現令人驚喜的場景，房價不再上漲，現房銷售量也出現下滑。在此背景之下，中國民眾卻大批涌入美國投資買房，這可能會面臨潛在的風險。

首先，即便中國人進入房市炒高了美國房價，但出于各種各樣的其他因素，促使美國人不再對擁有自住房感興趣，盡管他們付得起首付，并能獲得銀行貸款。他們認為購房是最糟的投資。

據Case-Shiller-Thompson有關購房者期望值的調查顯示，潛在的購房者希望未來10年房屋每年的升值率應達到3%，這一數值比目前的平均按揭貸款利率低了近1.5個百分點。這意味著投資房產的回報率，從根本上來說為負值。而在2004年臨近房地產泡沫的高峰期，這一預期值為12%。在一個健康的投資市場，房產預期收益至少應比通常的按揭貸款利率高。所以，在此情形下，理性的美國人會把錢用于其他投資。

其次，許多20~30歲出頭的年經人發現，在經濟衰退期間找工作變得異常艱難，同時還要償還繁重的學生債務，因此購房的大筆投資，將成為經濟復蘇后他們最后考慮的問題。就目前而言，他們似乎更愿意租房。

此外，不管近幾年消費者信心指數是上升還是下降，仍遠低于經濟衰退前，同時認為美國正朝著錯誤方向發展的美國人，比持有相反觀點的要高出30%以上。而在購房時，消費者自身通常需要保持相對樂觀的情緒，更廣泛地說，需要對整體經濟有所認可。但現在的美國人對整個經濟前景不再樂觀。

過去十年來，美國房市經歷了繁榮的泡沫期，而泡沫破滅之后的次貸危機，使人們意識到投資房市并非一本萬利，就像股市那樣存在著風險。全球許多地方房價振幅超過50%（日本東京的房價曾大跌90%），至今美國許多城市的房價較泡沫前低了1/3。而且，標普500指數平均每年上漲8.26%，但美國房價幾乎不動，扣除通脹因素之后，實際甚至是下跌的！縱觀歐美近百年的房價平均走勢，基本上僅和通脹率持平，也就是說，房地產對普通百姓而言并非投資的選項，只是生活方式的選擇而已。

從美國前100多年房價的走勢圖可以看出，美國房價僅僅和通脹呈正相關，不會隨著經濟增長和股票收益一起上漲。

難以避開的持房成本

然而對于中國公民而言，投資美國房市必須計算巨大的持房成本，僅房產稅平均每年就要支付2%以上，還要加上其他費用。舉例來說，劉小姐作為個人投資者，假如2010年7月在邁阿密花16萬美元買了一棟獨立大洋房，唯一的不足之處是廚房太老舊。于是花費4萬美元把廚房裝修一新，跟丈夫一起定居邁阿密。

其實，劉小姐買房的實際成本是20萬美元。因為廣告費、律師費和經紀人費可以計入購房成本，出售房屋的價格減去成本才是凈得的資本收益。為賣出好價錢而小修小補的維修費，按稅務法并不計入購房成本。無特殊情況的話，資本利得稅為15%（也就是賺100萬美元，要繳納15萬美元利得稅）。

假設2012年9月，美國房價迅速反彈，經紀人以65萬美元賣掉了洋樓，劉小姐凈得40萬美元收益：65萬美元-買房成本20萬美元-律師費2萬美元-經紀人費3萬美元 = 凈得40萬美元。而賣房所得的資本收益，只有同時滿足以下條件，才可享受聯邦免稅：第一，劉小姐或者她丈夫是這棟洋樓的屋主。第二，劉小姐和她丈夫在這棟洋樓里5年內居住超過24個月。第三，劉小姐或者她丈夫并沒有在兩年之內出售過其他任何房子。否則，當他們獲利回吐時，就不能享受免稅優惠，炒房的資本收益就不如想象的豐厚了。

而且，政府削減財政會影響房價。美國政府財政削減額度為850億美元，這將影響房市的復蘇。財政削減、聯邦政府工作人員的無薪假期、減少失業金、以及減少軍備開支等，都會導致失業和薪金收入降低，結果可能是國民生產總值的增長減少一個百分點。  

目前美國的按揭利率很低，30年期固定利率僅為4.1%，這個利率遲早會提升的，一旦利率上升，人們購房的負擔壓力就會增加，那時很多家庭又會交不起按揭，2008年的次貸危機就有可能重演。所以從短期來看，美國樓市的真正回春還有很長的路要走；而長期而言，投資美國樓市更難有利可圖。因此中國公民想投資美國樓市，需要三思。