國家統計局近日發布了8月份全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據，數據顯示：8月份全國房價呈漲幅擴大態勢，房地產市場的健康發展對于整個宏觀經濟健康發展至關重要，2016年中央經濟工作會議，要求加強對房地產去庫存，加強房地產的監管，抑制房價在一些城市的過快上漲，以利于市場的長期平穩。

全國房價漲幅有所擴大

國家統計局9月19日，發布了8月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，與上月相比70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格上漲的城市有64個，無論是從同比還是環比情況看，8月份70個大中城市住宅銷售價格上漲的城市個數均有所增加，且漲幅擴大。數據顯示：一是70個大中城市房價不僅出現了普漲態勢，漲幅也有所擴大。與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格下降的城市只有4個，持平的城市有2個。環比價格變動中，最高漲幅為鄭州5.6%，最低為烏魯木齊和韶關，均下降0.3%；二是北上廣深四個一線城市分別上漲3.8%、5.2%、2.4%、2.1%。上漲較多的城市還有：無錫4.9%、合肥4.8%、福州4.3%、南京4.1%、廈門3.9%、石家莊3.7%、天津3.6%、杭州3.3%、濟南3.2%、武漢3.2%。上漲最快的3個城市是鄭州、上海、無錫；三是二手住宅方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有9個，上漲的城市有57個，持平的城市有4個。環比價格變動中，最高漲幅為鄭州4.5%，最低為大理下降0.4%；四是在8月份新建商品住宅價格環比上漲的64個城市中，比上月漲幅擴大的城市有31個，漲幅在1%以上的城市有25個；五是二手住宅價格環比上漲的57個城市中，比上月漲幅擴大的城市有30個，漲幅在1%以上的城市有18個；六是"分城市看，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅均比上月有所擴大。"與去年同月相比，8月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市分別有62個和53個，分別比上月增加4個和1個。

觀察今年整個房地產市場走勢，有兩個統計數據是觀察今年整個房地產市場走勢的關鍵指標：一是2016年初至今的70個大中城市新房價格上漲個數。1至8月，70個大中城市新建商品住宅價格上漲個數分別為：38個、47個、62個、65個、60個、55個、51個、64個。其中新房價格上漲的城市個數在6、7月份小幅減少之后，到8月份又出現了明顯的增長態勢。不僅價格上漲的城市個數增加，一些城市甚至出現了4%至5%的較高漲幅；

二是過去一直是一線城市領漲，16年上半年是合肥、廈門、南京等二線熱點城市領漲，從8月份的數據來看，漲幅較為明顯的二線城市再次增多。過去漲幅不明顯的鄭州，8月份無論是新房價格還是二手住宅價格，上漲幅度均在70個大中城市中最快。從中可以看出房價無論上漲還是下跌，一般從一線城市開始，逐步向二三四線城市蔓延，此輪房價的上漲再次遵循了這一規律。目前，房價上漲的態勢向更多城市蔓延，而且二線熱點城市總體上領漲全國。

全國城市土地出讓金不斷攀升

據國家財政部公開的資料顯示：2016年前8個月，全國國有土地使用權出讓收入2萬億元人民幣，同比增長14%。其中熱點城市土地出讓金翻倍，地方政府對土地財政依賴度加深?！渡虾ＷC券報》的報道稱，隔三差五出現的"地王"和不斷攀升的房價，使得地方政府對土地財政的依賴更是急劇上升，蘇州市前8個月的土地依賴指數高達82.6%，杭州、合肥、南京等城市依賴度也都超過50%。8月16日，廣州市荔灣區一宗2.7萬平方米的保障房面積以21.73億元成交成為廣州的單價新地王。僅過了一天，融信中國公司以110億元拍下上海靜安區的一個地塊，僅售樓板價達到14.3萬元/平方米，創下了中國最貴單價地王的紀錄。據中原地產研究中心統計，1月至8月全國"地王"數量已達194宗。前8個月，單個城市土地出讓金超過100億的城市達到39個，多個城市出現土地出讓金翻倍的現象。蔓延全國的"地王"熱火在長三角地區燒得最為猛烈。繼蘇州、杭州、南京地價連創高位后，無錫土地市場8月開始驟然竄火。中國指數研究院數據顯示，8月無錫以77.5億元的土地出讓金收入一躍升至單月排行全國第7名。在 "地王"熱潮下，不少熱點城市對土地財政的依存度不斷加深，采用目前約定俗成的方式計算土地財政依賴度發現，土地出讓金上漲的城市依賴度指數急劇攀升，但房地產市場的再度升溫對于中國的經濟發展來說是一把雙刃劍。

國家統計局科研所原所長潘璠認為，相對寬松的貨幣環境下社會資金沒有更好的投資渠道是重要原因，加杠桿背景下的炒房熱會帶來泡沫和金融風險，"虹吸效應"會危及實體經濟轉型升級。房價在一些城市的再度過快上漲其原因何在？市場普遍認為，信貸進一步增加是導致這一現象的重要原因。9月14日，央行公布8月份的金融統計數據，數據顯示，8月人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元。分部門看，住房部門貸款增加6755億元，其中，短期貸款增加1469億元，中長期貸款增加5286億元。在信貸寬松、加杠桿條件下，資產泡沫化往往會帶來金融風險，惡化實體經濟。阻礙經濟轉型，而且資產泡沫還會加速收入分配的分化，會進一步加劇經濟結構失衡，不能置若罔聞。尤其是，在已經度過短缺的經濟時期，宏觀經濟缺乏強大的增長點，時下市場中也缺乏足以吸引資金的產品之時，龐大的居民儲蓄如何保值增值，是一個巨大的挑戰。答案顯然非常簡單：不管你心里多么抵觸和無奈，目前能夠容納巨量資金而又能保值增值的產品，還是房子。當前的樓市價格已經不能完全用供需關系這基礎的經濟學原理來解釋。據報道，近日一家掛著ST的虧損上市公司引發社會公眾關注，原因是只要變賣公司北京城里的兩套房，就可能免于退市。因為這兩套房屋如果成交，可能會給公司帶來近3000萬的收入，這相當于一個實體企業一年創造的企業利潤。為此，近年來也一些做實體的企業界人士也無心做產業，將企業的生產資金相繼投入房地產業。

對"房價高燒"要標本兼治、加強監管

最近，幾乎所有媒體都在感嘆"樓市瘋了"。的確無論是開發商搶地還是購房人搶房，都呈現出非理性狀態，甚至在上海出現了為購房，假離婚這樣的道德風險。針對當前城市房價上漲態勢，一些城市紛紛出臺限制措施，以抑制房價過快上漲。毫無疑問，這些都是政府的應急降溫措施，但要從根本上治理樓市易發的"躁動癥"，還須從貨幣、稅收、土地、財政乃至經濟入手，引導住房回歸居住本質。上海大學經濟學院倪中新教授認為不能讓住房任其繼續過度發展成為金融產品，由貨幣政策催生大批避險性投資，調控政策應更多地針對投資性購房需求，對真正的剛需、改善型購房需求仍應鼓勵，目的應該是引導樓市回歸到以居住型購房為主的軌道上。

（一）加強頂層設計，由統一調控轉向分城施策

近年來，我國樓市調控已經從統一調控轉向分城施策，必須肯定以往采取的溫和的、分散的、非中心化的調控政策，具有現實意義。溫和，可避免用力過猛造成樓市大落大起；分散，應該是分城施策而不是統一調控；非中心化，樓市調控應該走出城市中心區，與周邊區域統籌考慮。有關專家還為樓市降溫開出兩個藥方：一是出臺房地產稅并變成一個組合稅，分四個稅種：即消費稅、空置稅、轉讓稅、物業稅，依據不同的情況施策，增加征收的合理性；二是解決房產續期問題，讓產權到期的房產交納房產稅，使二手房價格合理化。顯然，這兩個建議都有利于樓市降溫。需要指出的是，僅靠上述兩條是不夠的。應該對樓市政策進行系統全面梳理，并以此來解決樓市存在的深層次問題。國務院參試、住房城鄉建設部副部長仇保興認為，雖然近年來我國樓市調控已經從統一調控轉向分城施策，但要解決樓市根本問題，還是需要頂層設計的。比如，房地產稅能否分拆、如何分拆，目前的決定權在國家相關部門。金融方面，一方面需要控制樓市流動性，讓資金流向實體經濟。另一方面需要遏制場外配資，控制隨意加杠桿。財政方面，應加快財稅改革平衡地方事權和財權，以減少地方財政對土地過分依賴。還必須看到出臺房地產稅有助抑制樓市泡沫，但其出臺與實施需要厘清是以人還是以家庭為對象、是按套數還是按面積、具體標準數值如何確定等關鍵問題。所以，出臺此項政策之前需要廣泛征求各方意見，考慮公平、效應、可操作性和社會穩定等。

（二）加強購房引導，促進房地產市場健康發展

房地產市場的健康發展對于整個宏觀經濟至關重要。抑制房價在一些城市的過快上漲有利于市場的長期平穩，應該從貨幣信貸政策，增加土地供應以及平復市場恐慌給市場以平穩預期等角度，讓當前的房地產消費和投資者更加趨于理性。觀察樓市變化不能忽視經濟走向，房價在大中城市的上漲成了最熱的話題。為了買房假離婚、8月份多個城市仍不斷出現"地王"，土地價格暴漲帶，在一定程度讓調高了未來房價上漲的預期，甚至在個別城市出現了恐慌情緒，買漲不買跌的心理再次讓人們涌入樓市。一時間，上海的調控傳言和杭州的調控措施都引發了搶購風潮，表明很多搶購者絕非剛需者，而是屬于限制的對象，即投資者。如果不加限制，即使政府不斷加大土地供應，那些"雙限"對象必然不受限制地投資炒房，無論是社會資金涌向房地產領域，還是個人投資者貸款買房炒房，都是在看漲預期引導下，將投資房市作為換取高額回報、快速致富的渠道和途徑。在這樣的背景下，房價在一定時期內還會繼續上漲，致使從多百姓或望房興嘆，或背上更加沉重的債務負擔。

目前，一些城市曾經實行過、現又重啟的"雙限"措施也是加強購房引導的重要手段之一。因為"雙限"限制了投資投機性購房，突出了住房的居住屬性，使供給與真正的有支付能力的剛需對接。只有真正抑制了炒房，嚴重背離價值的房價就有望向符合價值的方向回歸。當然，考慮到一些百姓改善和提高居住條件的需求，重啟"雙限"措施可考慮以限貸為主、限購為輔，重點是去杠桿，防范泡沫和金融風險。有必要適度調整樓市的貨幣政策，從穩健偏寬松回歸中性穩健。近兩年來，央行及有關部門采取了6次降息、5次降準，改變首套房貸認定辦法，降低二套房貸比例，取消限購限貸限外等一系列措施，旨在增加貨幣供應量及流動性，降低融資成本，同時也使更多資金進入樓市股市。龐大的居民儲蓄如何保值增值，是一個巨大的挑戰。當前，我國的貨幣供應量與流動性都比較充裕，這一方面表明貨幣政策刺激經濟的邊際效應已近極限，另一方面越來越多的資金正因此流向樓市，增加了房產泡沫的風險。必須看到相對于實體經濟創利的艱辛和市場的不確定性，資本逐利的本性使其必然被樓市高額而快速的回報所吸引。因此，國家有必要調整現行貨幣等政策，運用價格的杠桿通過穩健有序的操作，從源頭上遏制炒房的資金流入樓市。同時，金融部門也要與其他職能部門聯手，在信貸、稅費等相關手續方面，出臺政策鼓勵企業、民間資本投資實體經濟，重點支持那些符合國家產業發展方向、關系國計民生的產業及新經濟產業等。因為只有提振實業，給流動性更多出口的通道才能根治樓市的"瘋病"。

（三）警惕"房抵貸"循環中的風險

抑制房價利于市場平穩，"房抵貸"產生的金融風險是樓市泡沫的源頭，不可掉以輕心。關于"房抵貸"的資金，雖然明文規定只能消費不能購房，但在房價大漲的利益驅動下，有相當一部分資金通過所謂"創新"受托支付手段流入樓市。理論上講，購房者可以多次循環往復購房，金融風險也會無限放大。當然，"房抵貸"有風險，沒有必要一律叫停，關鍵是要加強監管。具體來說，要嚴格審核第一還款來源，限制"房抵貸"的房產范圍，降低"房抵貸"的貸款額度。前一時期，一些銀行加大推出"房抵貸"的力度，雖然名稱有差異，但原理如出一轍，核心就是把貸款買來的住房再次抵押貸款，銀行按照市場評估價的一定比例，扣除借款人剩余貸款后，確定房抵貸金額。至于"房抵貸"的資金，雖然明文規定只能消費不能購房，但在房價大漲的利益驅動下，有相當一部分資金通過"創新"受托支付手段流入樓市，這就等于購房者多次循環往復購房，金融風險也就被無限放大。對做"房抵貸"，銀行有自己的邏輯，一段時間以來，政府類貸款不能發放，企業貸款需求減弱，銀行面臨"資產慌"。與此同時，市場個人房貸需求卻十分旺盛，尤其是"房抵貸"，比按揭貸款利率更高、收益更好，銀行既能擴規模，也能增收益。在這一邏輯下，銀行更關心的是所抵押房產的市值，市值只要能有效覆蓋貸款就足夠安全，至于資金流向、借款人還款來源等，并不影響貸款安全。

必須看到"房抵貸"產生的金融風險卻不可忽視：一是對購房者普遍持有"買漲不買跌"的心態，一旦市場上出現風吹草動，房價即便下跌5%，交易量也會大幅減少，成交將變得非常困難。也就是說，"房抵貸"下的不良貸款，并不是嚴格按照銀行預期在發生；二是商業銀行不是房地產經營商，不具備房產經營的專業能力，不能因為抵押房產升值而高枕無憂。更何況，法律法規也有明確要求。商業銀行因行使抵押權、質權而取得的不動產，應當自取得之日起二年內予以處分。商業銀行持有非自用不動產的風險權重為1250%。三是房產是不動產，是我國居民最重要的財富，商業銀行如要對房產行使抵押權，也要考慮社會責任，顧及社會穩定，而這需要時間，意味著銀行抵押權并不能按照預期順利實現。對借款人來說，"房抵貸"風險不言自明。房抵貸屬于典型的自加杠桿，與配資炒股無異。由于近期樓市"買了就賺"，在這種刺激下，購房者自加杠桿的投機行為被迅速放大。但加杠桿是把雙刃劍，收益可以翻倍，風險也會放大。天下沒有只漲不跌的市場，如果未來房價下降，在杠桿放大的情況下，購房者的房產市值會大幅縮水。為此"房抵貸"要保證交易真實、加強監管：一是要嚴格審核第一還款來源。即使升值再多，房產也是第二還款來源，借款人的第一還款來源始終是防范信貸風險的關鍵。銀行要按照《貸款通則》規定，嚴格審核借款人第一還款來源，確保每月還款在家庭收入占比不高于50%，不能把還款來源的"寶"押在房產的不斷升值上。同時，要嚴格落實受托支付，加強對資金流向監控；二是要限制"房抵貸"的房產范圍。將"房抵貸"所抵押的房產，限制于全款購買或已經還清按揭的房產，對尚未還清按揭的房產，原則上不再進行"房抵貸"業務；三是要降低"房抵貸"的貸款額度。有關監管部門已經發文提示，個人消費貸款原則上不超過100萬元，期限不超過10年。